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第十八章 土地 盘活存量与优化结构（第2页）

，《国土资源报》，2013年10月9日。

2012年，我国工业用地产出强度为12984.94万元公顷，约为20亿美元平方公里，仅相当于发达国家的15左右。

土地利用效率低下的根本原因，是工业和基础设施用地的“粗放利用模式”

。

一方面是使用规模非常大。

2006～2012年间，工业仓储和基础设施用地累计使用204万公顷，占全部建设用地的平均比重是67.5%，2013年前三季度的占比是70.3%。

另一方面是使用价格严重偏低。

2000～2012年间，105个主要城市的工业用地平均价格是531.7元平方米，年均增速仅为3.34%，而同期商业和住宅用地的均价分别是3176.8元平方米和2314.1元平方米，年均增速分别是11.2%和14.2%。

2013年前三季度的工业用地价格仅为683.7元平方米，商业和住宅用地的价格分别是6069.7元平方米和4803.7元平方米。

未来十年土地利用及市场趋势展望

对未来十年我国城市建设用地的推测

据课题组预测，2013～2023年中国的人均GDP会在9802～16737国际元之间，城市化率在53.73%～61.9%之间，从发达国家的经验来看，这一阶段的城市用地处于较快增长的时期，住宅用地、工业用地、公共用地的规模都将快速上涨。

2000年以来，中国城市建设用地（包括县城）呈现出较为明显的线性变化特征。

在国家未来从严控制城市建设用地供应、鼓励提高土地利用效率的政策大背景下，参考日本、韩国等国家的经验，考虑到数据可获得性，基于2000～2012年的历史数据，对2013～2023年的城市建设用地情况作了预测。

未来一二线城市的土地供需矛盾仍将突出，住宅用地占比有待提高

从土地供应的情况以及城市建设用地的增长趋势来看，未来城市建设用地的供需矛盾仍将十分突出。

特别是由于500万以上人口的新增建设用地将受到限制，未来几年，一二线城市的土地供应将更为紧张。

就住宅用地供应量看，2013年前三季度，北上广深这四个一线城市的供应量和同比增速都大幅提高，但从楼面地价、溢价率等指标看，一线城市的地价上涨趋势和不断提高的溢价率，表明一线城市的住宅供需矛盾已非常突出，还需要进一步增加住宅用地，尤其是满足刚性需求的普通商品住宅用地。

如果将我国这些大城市与全球各大城市相比，住宅用地在整个城市用地的比重仍然偏低。

如纽约、首尔和伦敦的住宅用地占比分别是42.2%、62.5%和46.7%（对应年份分别是2002年、2009年和2005年）。

2012年，我国四个一线城市（北上广深）的住宅用地平均占比不到24%，距上述发达经济体的大城市平均占比还有很大差距；二线城市（如天津、杭州、重庆）的占比也远低于国际水平。

2014年我国土地市场的基本推测

全国土地市场分化的趋势可能会进一步加深

2013年土地市场整体成交较为活跃，特别是一线城市表现较为突出。

据有关数据显示，2013年一线城市土地出让金暴涨，北上广深四个一线城市的土地出让金突破5000亿元大关，达到了5014亿元，是2012年的2.5倍。

相比之下，三四线城市由于过度开发造成的“空城”

现象，使得土地市场表现相对暗淡，与一二线城市形成鲜明的对比。

预计2014年，国内一线城市的土地资源供应紧张的局面不会改变，房地产企业也在向市场更好的一二线城市聚集，一二线城市土地供应不足与三四线城市的供应相对“过量”

的分化趋势仍会持续。

各地农村集体经营性土地流转将逐渐增加

从未来来看，十八届三中全会的《决定》提出了从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率的要求。

并且《决定》也进一步指出在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股。

在未来城市用地的新增供给仍将比较紧张的状况下，各地推进农村集体经营性土地流转的动力迅速增加，目前已经开始了一些尝试，如广东、安徽等一些地区已经开展了试点工作，海南、山东、上海等地也在积极探索试点工作。

预计2014年，各地势必会更加积极地推进相关试点工作，农村集体土地入市流转将会迅速增加。