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,《国土资源报》,2013年10月9日。
2012年,我国工业用地产出强度为12984.94万元公顷,约为20亿美元平方公里,仅相当于发达国家的15左右。
土地利用效率低下的根本原因,是工业和基础设施用地的“粗放利用模式”
。
一方面是使用规模非常大。
2006~2012年间,工业仓储和基础设施用地累计使用204万公顷,占全部建设用地的平均比重是67.5%,2013年前三季度的占比是70.3%。
另一方面是使用价格严重偏低。
2000~2012年间,105个主要城市的工业用地平均价格是531.7元平方米,年均增速仅为3.34%,而同期商业和住宅用地的均价分别是3176.8元平方米和2314.1元平方米,年均增速分别是11.2%和14.2%。
2013年前三季度的工业用地价格仅为683.7元平方米,商业和住宅用地的价格分别是6069.7元平方米和4803.7元平方米。
未来十年土地利用及市场趋势展望
对未来十年我国城市建设用地的推测
据课题组预测,2013~2023年中国的人均GDP会在9802~16737国际元之间,城市化率在53.73%~61.9%之间,从发达国家的经验来看,这一阶段的城市用地处于较快增长的时期,住宅用地、工业用地、公共用地的规模都将快速上涨。
2000年以来,中国城市建设用地(包括县城)呈现出较为明显的线性变化特征。
在国家未来从严控制城市建设用地供应、鼓励提高土地利用效率的政策大背景下,参考日本、韩国等国家的经验,考虑到数据可获得性,基于2000~2012年的历史数据,对2013~2023年的城市建设用地情况作了预测。
未来一二线城市的土地供需矛盾仍将突出,住宅用地占比有待提高
从土地供应的情况以及城市建设用地的增长趋势来看,未来城市建设用地的供需矛盾仍将十分突出。
特别是由于500万以上人口的新增建设用地将受到限制,未来几年,一二线城市的土地供应将更为紧张。
就住宅用地供应量看,2013年前三季度,北上广深这四个一线城市的供应量和同比增速都大幅提高,但从楼面地价、溢价率等指标看,一线城市的地价上涨趋势和不断提高的溢价率,表明一线城市的住宅供需矛盾已非常突出,还需要进一步增加住宅用地,尤其是满足刚性需求的普通商品住宅用地。
如果将我国这些大城市与全球各大城市相比,住宅用地在整个城市用地的比重仍然偏低。
如纽约、首尔和伦敦的住宅用地占比分别是42.2%、62.5%和46.7%(对应年份分别是2002年、2009年和2005年)。
2012年,我国四个一线城市(北上广深)的住宅用地平均占比不到24%,距上述发达经济体的大城市平均占比还有很大差距;二线城市(如天津、杭州、重庆)的占比也远低于国际水平。
2014年我国土地市场的基本推测
全国土地市场分化的趋势可能会进一步加深
2013年土地市场整体成交较为活跃,特别是一线城市表现较为突出。
据有关数据显示,2013年一线城市土地出让金暴涨,北上广深四个一线城市的土地出让金突破5000亿元大关,达到了5014亿元,是2012年的2.5倍。
相比之下,三四线城市由于过度开发造成的“空城”
现象,使得土地市场表现相对暗淡,与一二线城市形成鲜明的对比。
预计2014年,国内一线城市的土地资源供应紧张的局面不会改变,房地产企业也在向市场更好的一二线城市聚集,一二线城市土地供应不足与三四线城市的供应相对“过量”
的分化趋势仍会持续。
各地农村集体经营性土地流转将逐渐增加
从未来来看,十八届三中全会的《决定》提出了从严合理供给城市建设用地,提高城市土地利用率的要求。
并且《决定》也进一步指出在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股。
在未来城市用地的新增供给仍将比较紧张的状况下,各地推进农村集体经营性土地流转的动力迅速增加,目前已经开始了一些尝试,如广东、安徽等一些地区已经开展了试点工作,海南、山东、上海等地也在积极探索试点工作。
预计2014年,各地势必会更加积极地推进相关试点工作,农村集体土地入市流转将会迅速增加。
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