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第79章 房产见底了吗(第1页)

房子从人人追捧的香饽饽到烫手的山芋,只用了三年时间。

三年以来,包括一线城市在内,全国房价经历了住房商品化以来时间最长、幅度最大的一轮价格回调,回调啊!

我可没说跌过去,总说晚买一年白干五年,这几年呢是早买一年白干十年。

但是没有办法,中国人呢就是土地里长出来的文明。

我们的基因里决定了我们对房子有近乎不理智的执念,甚至在很多人的观念里,房子就等于是家。

房价到底回调了多少?回调的原因究竟是什么?房价是怎么涨上来的?你手里的房子现在到底值多少钱?接下来还能不能买房?普通人下一步又该怎么做?今天我一次性的给你讲的明明白白,以后不要再问我关于房子的问题了,好吧,点个赞,正式开始。

1、房价究竟会调到多少?数据来自于中原自2021年以来,一线城市的房价先后见顶。

然后转头向下,北京累计回调了20%,回调到了2016年的12月,上海累计回调了22.8%,回调到了2016年的七月。

广州累计回调了21%,回到了2017年的11月。

深圳市累计回调了34.6%,价格回到了2016年的九月。

这里边呢大家关注两个年份啊,2016和2017啊,为什么是回到了这个价格区间?

后边我会告诉你,四大一线城市里边,除了深圳的回调幅度接近35%以外,北上广三个城市的回调幅度均在20%出头,但是从年后的一些趋势和迹象来看,这个快速回调暂时还看不到任何停止的信号。

过去很多人都说一线城市的房子保值率高啥的啊,现在都被啪啪打脸啊。

这句话从全球范围来看,其实本来是没有错的,但是真的要带入经济周期的阶段这个前提来看才更客观。

一线城市里相对而言,我只看好北京这一个城市啊,毕竟堆在北京楼市里边的大部分是老钱啊,是杠杆率没那么高的钱。

相对而言呢算是筑了个底,所以未来也不至于回调的太夸张。

接下来呢是关于二三线城市的房价啊,整体来看除了郑州、石家庄、温州、青岛、东莞等等几个前几年实在是涨得太快的城市以外,其他城市的房价的回调幅度反而远小于1线。

这说明在楼市下行的周期里,一线城市并不是资产堡垒。

相反由于之前一线城市的上涨预期更强,杠杆率更高,所以回调时的幅度反而可能更大。

这里边有意思呢是要说一下一些小县城的房价情况啊。

就是除了部分实在是产业结构太差,导致人口严重外流,或者是被周边的大城市虹吸严重的小县城啊,当然这里边也包括京津,你会发现很多小县城的房价反而回调的没有那么严重。

其实主要原因有三个。

首先小县城里边的房子大多数呢确实是买来住的,而不是用来炒的,所以杠杆率很低,换手率呢也没那么高。

其次呢,小县城的经济主流是编制体系啊,这些买房者的公积金是稳定的,有这层兜底,大幅度的降低了断供的风险,也进而缓冲了房价的回调。

第三,我国的城市化红利的尾巴其实还在啊,农民进城买房很大程度上扛住了小县城的房价。

一句话总结,过去三年涨得越快的地方回调越凶,县级越高的地方回调越菜。

2、为什么房价会回调?要说回调啊,那你必须得先知道这个房价是怎么涨上来的。

08年的4万亿房价大涨啊,16年的棚改货币化房价继续涨,本质上背后的原因都是一个,那就是水涨了,船自然就高了。

船在什么位置,只是水位的一个显性呈现而已。

截止到上个月末,m2已经冲到了299万亿,本月咱们将毫无疑问地成为世界上第一个水位超过300万亿的国家,但反过来看,m1却只有66.5万亿,这就意味着水是很多了,但流动性明显的下降。

从宏观角度上看,之所以这几年的房价回调,本质上是老百姓的负债率已经被拉满了,大多数家庭的六个钱包以及未来30年的劳动预期剩余都已经被提前掏空了。

如果看数据你会发现,中国居民杠杆率就是在2020年见顶的,当时大约已经达到了62%的杠杆率,这个呢,也正好是热点城市房价见顶的时间。

说到底,价格,尤其是未来的价格,是由社会里大部分人的预期共识决定的,而这背后既和收入相关,更和真实的财富状态相关。

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