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第二百零九章 雷霆公司的机遇（第1页）

对于雷涛的疑问，陆宋元并不否认：“我们国家以前都是由国家分配住房的，房屋作为商品进入市场的时间相对来说还不长。

但是不能否认的是目前积聚在民众中的买房需求，还没有完全释放出来。

特别是在邯江这样的二三线城市，更是如此了。

但也不能说民间的买房需求就很低……”

陆宋元今天是打算好好给雷涛补补课了。

目前在海州、燕京、惠岭以及沿海最早开放的那些口岸城市因为经济发展比其他城市早走一步，接受市场经济的理念也更深一些。

这些城市的房地产业已经基本成熟了，开发商之间的竞争也比较激烈。

“海州的平均房价已经到了近万元一平米了，邯江这边的房价上涨虽然不是那么明显但还是能够看出些端倪的。

你说在这种情况下，开发商开发出来的那些房产，他会怕卖不掉吗？”

陆宋元反问了雷涛一句后，给出了一个明确的答案，“长远来看，开发出来的房子是不可能卖不掉的。

当然这中间有个时间过程，而这个过程对于开发商来说，其实还是一个增加利润的过程……”

随后陆宋元就把目前国内房地产开发过程中的一些内幕给雷涛刨析了一番。

雷涛不明白的其实最主要就是在买地和卖房两个环节。

而这两个环节其实远远不止明面上的那些东西。

就拿买地来说，拍卖或转让得到地块，如果关系好，地价款还可分期付款，然后找关系改容积率。

而这个改容积率就是房地产开发的第一个利润增长点。

比如说某地块拍卖总价是6000万，占地10000平米，拍卖公告的容积率是1：1，那就是只能盖1万平米的房子，那每平米的楼面地价就是6000元。

“现在很多开发商都会对外宣传，房地产开发其实利润率没有想象的那么高。

楼面价成本6000再加上建筑成本2000元，还有各种税费，每平米卖9000看着的确不贵，利润也不高。

但这里面没有把容积率算进去！”

陆宋元点出了其中的关键问题。

其实容积率只要关系够硬，是可以改成2：1甚至更高，那就是能盖2万平米的房子。

所以楼面价成本只剩4000，但照样卖9000。

所以每平米开发商就可以多赚5000元。

如果容积率改成3：1那每平米开发商就可以多赚7000元，如果改成10：1那就是每平米多赚9000。

这样的利润率，是没人会公布出来的！

而且开发商改容积率也需要付出不少灰色成本，各部门都要在其中分肥。

很多公开的土地拍卖其实就是作秀。

如果没有一定的关系，有关部门如果不给改容积率。

开发商就没这么多利润了，那才叫微利呢。

这也是为什么土地建设领域为什么会出现那种“前赴后继”

的情况的根本原因。

当然，如果容积率没有搞定，开发商一般会延迟开发，或者干脆囤地。