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第80章 年地产怎么走谁更急迫（第2页）

房地产市场在过去两个月沿着从二手到一手，从高线到低线的路径复苏。

政策累积效应贡献明显，地方GDP对房地产的依赖程度：一省房地产的产出会拉动其他上游部门（例如电力、原材料）的需求，可由此估算出各省省内整体经济对本身房地产的依赖程度。

方法上，我们根据投入产出表求出各省房地产（这里我们采用住宅建筑）最终需求中隐含的对省内其他产业的增加值作为判断依赖程度的指标。

我们结果表明云南、湖北、四川和湖南等省份在GDP维度对房地产依赖程度更高。

发现各省今年经济增长目标相对疫情前的调整与其经济增长对房地产的依赖程度有一定程度的负相关性，说明房地产的低迷影响了地区经济的预期增长。

地方财政收入对房地产的依赖程度：房地产税收（如房产税、契税、土地增值税等）以及土地出让金是地方政府财政收入的重要来源，我们通过计算这一比例在来估算各省财政收入对房地产的依赖程度。

分析结果表明南方、东部沿海省份的财政收入对房地产依赖程度高于北方。

预计复苏将持续下去。

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行业信用大扩张时代结束，未来融资渠道尽管可能恢复，但信用边界不可能重现2020年局面。

腰部公司信用债持续少量净偿还，要获得长期低成本的融资性现金流入显然较之过去更加困难。

长期稳定资金来源的缺失，使得一批房地产开发企业不能从容拿地。

在风平浪静的土地市场，少数信用良好的房企乘风破浪。

房企之间拿地销售比的差异，主要不来自于战略判断，而来自于融资渠道通畅度。

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美国达拉斯联储的研究显示，目前抵押贷款利率达到20年来最高水平，这可能引发“全球房地产市场深度下滑”

，美国房价可能暴跌20%。

达拉斯联储的经济学家在本周发表的一份分析报告中写道，新冠病毒大流行期间，楼市相当繁荣；自2020年以来，全球房地产市场泡沫越来越大。

尽管最近房价涨势开始放缓，但楼市深度下滑的风险仍然存在。

在新冠病毒大流行期间，美国房价以1970年代以来未见的速度飙升，当时抵押贷款利率接近历史低点。

手握大量刺激支票和渴望获得更多居住空间的购房者涌向郊区。

去年，当美联储启动自1980年代以来最激进的加息行动，试图遏制失控的通胀时，这股狂热戛然而止。

今年稳地产，谁更急迫？综合以上两个维度，我们得出了对房地产整体上依赖更高的省份，他们位于图中偏右上的部分，包括江苏、四川、湖北和湖南等，这些省份提振房地产对本省经济增长的意义更大，在过去的一年里这些对房地产依赖更高的省份确实也推出了更多的松政策。

可期待江西、湖南等省份未来推出更多地产宽松政策。

今年稳地产，谁最重要？各省房地产实际上也拉动了周边省各部门的需求，从国家整体角度来看，房地产利好政策侧重于对全国GDP拉动更大的省份能够事半功倍。

从需求端看，因城施策实施好差别化的住房信贷政策，持续引导实际利率和首付比例下行，更好支持刚性和改善性住房需求。

到去年12月，新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降了大约140个基点。

除了个别的热点城市以外，绝大多数城市的首付比例政策下限已经达到全国底线。

从供给端看，推动16条金融支持房地产市场平稳健康发展政策措施的落实，全面落实改善优质房企资产负债表计划，弱化金融机构的过度避险情绪，引导金融机构提供正常的融资，将房地产企业纳入民营企业债券融资支持工具（我们称“第二支箭”