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第二章 城镇住房 年度需求接近峰值 区域结构出现分化（第2页）

2013年城镇住宅存量和人均居住水平

2013年，全国城镇住宅存量约为206亿平方米，城镇常住人口约7.3亿人，折合2.56亿个家庭（每户平均人口为2.85人，暂不区分集体户和家庭户）。

按城镇常住人口口径计算，城镇人均住宅面积为28.1平方米。

（1）本文的人均住宅建筑面积小于统计局公布的调查数（具体原因请参见刘世锦等，2013）；（2）本文估计没有考虑小产权房面积。

如果基于国家统计局公布的城镇人均住宅面积调查数，同时纳入小产权房面积，目前的城镇住宅面积会更大，需求峰值也可能提前到来。

另外，根据每年新建商品房套均面积和2005年抽样调查得到的存量住宅套均面积推算，2013年住宅存量的套均面积约为85平方米，对应的城镇住宅总量预计为2.42亿套，户均套数达到0.95套。

根据第六次人口普查结果，2010年城镇家庭户数量为2.07亿户，城镇家庭户人口占全部城镇常住人口的比重为89.1%。

按此比例推算，2013年全国城镇家庭户有2.28亿个。

如果按照家庭户口径推算，户均套数超过1.05。

2014～2023年城镇住宅需求及投资预测。

2014～2023年期间，城镇住宅存量预计净增108亿平方米，住宅套数净增约1亿套。

如果再考虑到折旧以及城镇扩围所导致的住宅存量增加通过每年折旧，房屋成套率会逐步提升。

今后十年期间总共还需要建设1.25亿套住房。

届时，城镇居民的住宅条件将明显改善，城镇住宅存量达到313亿平方米，人均住宅建筑面积超过34平方米（对应城镇化率为64.5%，城镇常住人口9.2亿人）；住宅总量约为3.4亿套，户均套数接近1.05套，按照家庭户口径计算，户均套数则超过1.1套，接近发达经济体的住房户均拥有水平。

再根据住房发展的阶段性特征以及我国适龄人口数量的变化，可以推算出未来十年住房需求沿时间轴的分布，年度住房需求的峰值大致在1200万～1300万套之间。

相应地，住宅投资也逐步逼近历史高峰。

2013年，城镇住宅施工面积大致在48亿平方米左右，折合4600万套。

根据历年住宅新开工、施工以及竣工面积之间的关系，2014～2023年期间，新开工住宅套数年均值可能不超过1000万套。

按此节奏，预计住宅新开工量峰值将在2015年之前到来，而住宅施工和竣工的高峰可能稍微靠后。

我们预计，2014～2023年期间，住宅投资总体增速较过去将有明显下降。

在“十二五”

的最后两年，基于施工面积测算的城镇住宅投资实际增速预计将降至10%以下；而在“十三五”

期间和2020年以后，城镇住宅投资的实际增速很有可能低于5%。

2014年住宅需求和建设走势分析

一是住宅销售增速回落。

2013年，全国商品住宅销售面积实际较2012年增长17.5%，而30个大中型重点城市销售面积实际增长9.2%。

2014年，住房信贷条件可能更为趋紧。

随着存款吸纳成本的不断上升，银行为了覆盖成本需将更多的信贷额度投向高收益项目。

尽管贷款基准利率没有变化，个人购房可能面临额度方面的限制。

同时，2014年的通胀预期比较温和，购房实际支付的利息成本较高。

此外，房价上涨过快的一线城市依然会沿用严格的限购措施。

综上分析，我们预计2014年城镇商品住宅销售增速较2013年会有所回落，销售面积增速预计在10%左右，与过去四年的平均增速基本持平。

二是商品住宅投资增速。

从2012年下半年到2013年年末，由于商品房销售情况好转，各主要房地产企业资金状况持续改善，购置土地和追加投资的意愿进一步增强。