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要点透视
2013年以来,我国建设用地供应总量同比小幅增长,房地产用地供应量以及占比同比增长较快;房地产用地供应的区域和城市分化态势加剧,一线和部分二线热点城市明显提升了土地供应速度,而前几年少数供应规模偏大的城市,适当放缓了住宅用地的供应。
近两年来,城市建设用地面积仍增加较快,土地利用效率整体偏低,工业和基础设施用地“低效利用”
的格局仍未改变。
未来十年,城市建设用地将持续增加,预计2023年我国的城市建设用地将达到64551平方公里。
由于住宅用地占比远低于全球各大城市,未来一线城市的住宅用地供需矛盾仍会突出,在未来城市用地的新增供给比较紧张的现实状况下,各地推进农村集体经营性土地流转的动力迅速增加,土地流转试点将会在短期内迅速增加。
2014年,国内一线城市土地资源供应紧张的局面不会改变,房地产企业也在向市场前景更好的一二线城市聚集,预计一二线城市土地供应不足与三四线城市的供应相对“过量”
的分化趋势仍然会持续。
在经济增长面临越来越严重的土地约束的现实情况下,推进集体建设用地入市有助于释放经济增长空间。
这要求加快完善集体建设用地入市的制度。
2012~2013年土地利用及土地市场的总体状况
建设用地供应总量同比小幅增长,住宅用地供应量以及占比同比增长较快
2013年前三季度,全国国有建设用地供应45.9万公顷,同比增长4.4%(其中,2011年、2012年前三季度同比增长分别为40.80%、9.20%)。
从供地结构看,工矿仓储用地、住宅用地和基础设施等其他用地分别供应14.8万公顷、13.6万公顷和17.5万公顷,同比分别增长6.8%、31.3%和下降11.5%。
三类用地占土地供应总量的比重分别为32.2%、29.7%和38.1%。
住宅用地所占比重从2012年的23%提高到目前的29.7%,并超过了2011年的比重(28.47%)。
住宅用地供应的区域和城市分化态势加剧
2013年以来,土地市场和房地产市场交易活跃,大部分城市地价和房价较快上升,不少地区都调整了住宅用地供应计划,一线和部分二线热点城市明显提升了土地供应速度,而前几年少数供应规模偏大的城市,适当放缓了住宅用地的供应。
2013年前三季度,对70个大中城市的统计显示,住宅用地同比增加的有47个,同比减少的有23个。
2013年前三季度,40个大中城市的住宅用地供应量1.15万公顷(只占全国供应量的8.5%),同比增幅是—1.84%(全国同比增幅是31.3%),尽管比2012年前三季度(—16.41%)提高了14.57个百分点,但与全国其他城市相比,40个大中城市的住宅用地供应量和同比增幅明显偏低。
但在40个大中城市里,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的住宅用地供应量同比增长明显。
2013年前三季度,北京市共推出住宅用地835公顷,其中商品住宅用地供应589公顷,同比增长128%;上海市和广州市分别供应住宅用地789公顷和526公顷,同比增加37.7%和229%。
深圳市住宅用地供应115公顷,接近前五年平均138公顷的供应量。
但同时,许多二三线城市的住宅用地供应同比增速为负。
2013年前三季度,天津、武汉、重庆和成都的住宅用地同比增幅分别是—21.85%、—18.13%、—7.01%和—15.51%。
城市建设用地面积快速增加,增长率远快于人口增长率
通过1981~2012年的数据来看,城市建设用地面积从6720平方公里增加到45750.7平方公里,远快于人口的增速,人均建设用地面积也从46.7平方米人增加到123.7平方米人。
县城的情况同样如此,建设用地规模也增长较快,从2000年的8788平方公里增加到2012年的17437平方公里,人均建设用地从62.1平方米人增加到2012年的130.1平方米人。
预计2013年城市建设用地面积仍将维持一个稳步上涨的态势。
土地利用效率整体偏低,工业和基础设施用地“低效利用”
的格局仍未改变
有关研究表明,1990~2002年,我国41个大城市主城区用地规模平均增长超过50%,城市用地增长弹性系数(城市用地增长率与城市人口增长率之比)达2.28(美国1970~1990年只有1.66),超过了国际公认的1.12的合理界限。
目前我国单位建设用地产出水平明显偏低,仅为韩国的18%,不及英国的11%。
摘自严之尧,“三保寻新路,改革再深化”
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