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第六十三章 奔腾的小马（第2页）

又转头对那两个同学说：“你们这么优秀的青年才俊也跟马总混？小心他带坏你们！”

其中一个戴眼镜的同学笑道：“庄哥，我们就想变坏，不行吗？”

小马马上反应过来：“男人不坏、女人不爱，庄哥，有时变坏是好事，对不对？”

气氛变得相当和谐了。

“庄哥，你这人财两收的人，我也不敢在你这高手面前摆弄，但是，我也想跟你谈谈我这一年多来的经历和感受，都是同学，苏哥也不是外人，我是想让你帮我分析分析，我下一步该怎么走。”

小马说这话的时候，一本正经，场面马上寂静下来。

他开始了他的叙述：“你知道，课程没上完，我就走了，是因为原来我爸的生意上的朋友在深圳炒房，要我过去见识一下，顺便我爸我妈也给了我一点资金，看能不能发点顺风财。”

“你家还缺钱吗？光煤矿就够了。”

我问道。

“煤矿早就卖了，我没跟人提起过，我爸和我妈也离婚了，我爸找了一个年轻女人，在北京过日子，我妈和我也不能靠着那点老本，是吧？况且，虽然我爸跟我妈离婚了，虽然我也改跟我妈姓了，但是，我毕竟是我爸的独生子不是？以后家族继承还得由我不是？万一那个后妈生了个孩子，万一我又没本事，我妈靠谁？所以，虽然我爸给我的钱不多，但我妈给我的却很多，我有本钱，又有前辈带着，为什么不试一试？”

听到这里，我突然产生了某个奇怪的联想，他爸，是不是张哥？不敢想下去，随口应付道：“原来你还有这样复杂的故事，真没想到，我以为你就是个无忧无虑的公子哥呢。”

“家家有本难念的经，还是古人说得对。

庄哥，我相信，在座的每一个人，都有自己难以启齿的过去，是不是？”

小马无意中说到了每个人的内心，他够坦诚。

“我到了深圳，跟着那个叔叔混，先与开发商接触，然后调研市场，学到了不少东西，当那个叔叔问我可以投资多少钱时，我把我爹妈给我的资本老实汇报了，他吓了一跳，说道，你这不是来炒房的，你是来开房地产公司的，哪要那么多钱呢，这里用杠杆就行了。”

“我们都知道杠杆，课堂上就学过，三成首付，银行按揭，不是三倍杠杆吗？”

我回应道。

“我原来也是这样认为的，庄哥，市场才是个大课堂啊，这个叔叔教我的，我才真的明白了什么叫：炒！”

“说来听听”

我也挺感兴趣。

“其实，叔叔告诉我一个道理，所有稀缺资源都可以用来炒。

比如说深圳吧，它的土地有极其有限的，而它的人口却天天增加，总有一天，地上房子盖满了，新增供应只能靠拆迁，那个成本就非常大了，所以，深圳今后注定是个以二手房为主体的市场，趁着现在还有新增土地盖楼，这个稀缺资源估计过不了几年就没有了，所以得赶紧炒一把，你说，他说得有没有道理？”

“那怎么炒呢？按通常的方法？”

我估计他们有更激进的办法。

“这就分情况了，在全国各地，有政府炒的，有金融机构炒的，我们是利用资金与房地产公司炒，各有各的搞法。”

“政府怎么炒呢？你说说你见到的情况。”

这是我以前的知识盲点，想具体了解下。

“政府炒作的大概念，可以叫做经营城市，方法很多，比如搞开发区，搞三通一平，搞个产业搭台，房地产唱戏。

举例来说，以城市拆迁为例，以补偿价格和安置房基准价格，就为此地新房价格确定了基准，抬高了市场预期，是不是？”

“原来是这样，怪不得，拆迁的矛盾不是政策的原因，是利益的博弈。”

我似乎明白了很多现象。

“那银行呢？”

我继续问道。

“银行通过地产评估，从开发商拿到土地的那一刻，就可以抵押贷款，并以评估价格的方式给开发商滚动贷款，也实现了定价权的掌握和资金的定价和效益的回收。”

“这个我明白，一切都在银行的掌握之中。”

我知道，开发商的所谓毛利中，给政府的各种税费和土地价款，银行的资金成本也是很高的，对开发商的资金成本而言，对银行就是资金利润。

我最感兴趣的问题是：“你们跟开发商联手炒作如何操作呢？”

“我们通过炒作价格，提前提高了房屋在银行的评估价值，也在银行开展按揭贷款，将炒作变高的价格通过银行这个渠道变为公开的市场价格，民众买涨不买跌，价格就上来了，开发商就赚取了额外的利润，我们也通过杠杆，赚取了应得的差价。

假如原来房值500万，我的首付是150万，炒到600万卖出，毛利润为100万对不对？”

没等我回答，他继续说道：“如果周期为一年的话，这个利润率是多少？”